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韩丽律师 韩丽律师毕业于西南政法大学经济法专业,法律硕士,中共党员,上海瀚元律师事务所律师。具备基金从业资格、证券从业资格。拥有扎实的法学功底和良好的道德品行,在企业间纠纷解决、公司法律风险预防、合同纠纷方面拥有丰富的实... 详细>>

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买卖合同

买卖不破租赁有例外吗?

《合同法》第229条规定了“买卖不破租赁”的原则,即租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。但是这一条款是不是绝对的呢?是不是在任何情况下都要遵循该条款,对此,在一起案子中,法院作出了否定的回答:灵璧县、宿州市两级法院对一起房屋租赁纠纷作出买卖也能破租赁的判决,依法判决一未到期的承租人3日内搬出所租赁的房屋。

1、案例

李某在灵璧县某城镇有房屋两间,面积20.84平方米。2005年7月22日,王某因经营需要租用了该房屋,双方签订了房屋租赁合同,约定每年租金4000元,租赁期限到2006年7月1日止。合同约定:“租赁期内若有人购买该房,承租方可优先购买,如不购买,出租方可向他人售出,承租方即刻让出该房。”8月20日,郝某向李某提出要购买此房,李某随即通知王某优先购买。9月5日,李某与郝某签订了售房协议书,9月20日交房,逾期不能交房,迟交一天,李某付给郝某违约金100元。郝某于签订合同时按约定交付首期购房款12万元。当李某通知王某搬出时,遭其拒绝。9月15日,李某用特快专递的方式,书面通知王某仍可优先购买房屋,或自2005年9月18日起三天内搬出该房,解除双方的租赁合同,并办理租金结算等事宜。由于王某仍既不购买也不腾出房屋,李某遂提起诉讼,请求法院判令王某立即搬出房屋。

2、法律分析

灵璧县法院经过审理后认为,原、被告双方签订的房屋租赁合同,是双方意思的真实表示,合法有效,双方应当按合同约定全面履行合同义务。在李某出售房屋履行事先通知义务,并将该房售于他人后,依照约定,双方租赁合同即告解除,所以,李某要求王某即刻让出房屋的请求,应当予以支持。房屋租赁合同虽为李某拟定,但王某对所有合同条款的内容应当了解其含义,知其后果。虽然合同约定与《合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”的法律规定有抵触,但此条规定并不属于强制性法律规定,原、被告双方可以作出与之相反的约定。这种民事法律行为符合公平、自愿的民法原则,属于有效约定,故被告王某关于此约定应属无效的主张,法院不予支持。据此,法院判决王某于判决生效后三日内搬出李某的两间房屋;双方租赁合同解除后,李某应按王某实际使用房屋日期收取租金,余款退还王某。


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